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🏋️♂️ 헬스장 권리금 산정·중개 사업 기획서 📑
아래 자료는 ① 사업 로드맵, ② 권리금 산정모델, ③ 실사 체크리스트, ④ 평가 Sheet를 한 눈에 볼 수 있도록 구성했습니다.
1. 사업 로드맵 (Executive Plan)
| 단계 | 핵심 목표 | 주요 액션 | 산출물 |
|---|---|---|---|
| 1. 시장조사 | 타깃 상권·수요 파악 | 역세권·거주인구·경쟁점 분석 임대 시세 & 평균 매출 조사 |
상권 보고서 |
| 2. 평가모델 구축 | 권리금 산정 기준 확정 | 가중치 설정 체크리스트·평가표 템플릿화 |
내부 평가 매뉴얼 |
| 3. 매물 소싱 | 매도자 발굴 → 매수자 매칭 | 브로커 네트워크 구축 온라인·오프라인 리스팅 |
매물 DB |
| 4. 중개·실사 | 실측·재무실사·계약 지원 | 체크리스트 기반 실사 권리금 산정 리포트 |
권리금 제안서 |
| 5. 사후관리 | 재계약·리뉴얼·추가 거래 | 시설 업그레이드 컨설팅 데이터 업데이트 |
반복 수수료 |
수익모델: 권리금 × 10% 중개수수료, 임대차 계약 수수료, 부가서비스 컨설팅 피
2. 권리금 산정 모델 🎯
2‑1. 입지(역세권) 구역 정의
| Zone | 기준 | 입지계수(LF) |
|---|---|---|
| A (더블역세권) | 2개 노선 교차역 도보 3분 내 유동인구 상위 10% |
1.25 |
| B (역세권) | 단일 노선역 도보 5분 내 유동인구 상위 30% |
1.10 |
| C (주거·근린) | 역 도보 5~12분 or 버스 환승권 | 1.00 |
| D (외곽) | 대중교통 12분 이상 | 0.85 |
2‑2. 가중치 & 점수체계
| 평가 항목 | 세부 요소 | 점수(1~5) | 가중치(%) |
|---|---|---|---|
| ① 입지 | Zone A~D, 노출, 접근성 | 1~5 | 30 |
| ② 유효회원수 | 회원 유지율, ARPU | 1~5 | 20 |
| ③ 장비 | 브랜드·컨디션 | 1~5 | 15 |
| ④ 인테리어 | 시공년도, 트렌드 | 1~5 | 15 |
| ⑤ 회원권 가격 | 정가·할인율 | 1~5 | 10 |
| ⑥ PT 단가 | 평균 PT 단가 & 판매율 | 1~5 | 10 |
| 합계 | 100 | ||
2‑3. 권리금 계산식 (예시)
권리금 = [연환산 순익 × Multiplier] × (평가점수 / 100) × 입지계수
3. 실사 체크리스트 📝
3‑1. 서류·재무
- 임대차계약서(보증금, 월세, 잔존기간)
- 최근 2년 손익계산서, 카드·현금매출
- 인허가 서류 (체육시설업 신고, 소방점검 등)
3‑2. 운영 현황
- 유효회원수 / 휴면회원수 / 유지율
- 회원권 가격대 & 할인 프로모션
- PT 트레이너 수·수수료 구조
3‑3. 시설‧장비
- 장비 리스트(브랜드·구매일·컨디션·감가상각)
- 인테리어 시공일, 유지·보수 이력
- 샤워실·락커·공조·CCTV 상태
3‑4. 입지·경쟁
- 역과 거리(도보 분), 유동인구계수
- 반경 500m 경쟁 헬스장 수
- 상권 특성: 오피스/주거/혼합
3‑5. 리스크
- 소음·민원 이력
- 임대차 갱신 가능성
- 규제(주차, 소방법) 위반 여부
4. 평가 Sheet 예시 (엑셀·구글시트 입력용) 📊
| 항목 | 점수(1~5) | 가중치 | 가중점수 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 입지 | 4 | 30% | 24 | Zone B |
| 회원수 | 5 | 20% | 20 | 850명 |
| 장비 | 3 | 15% | 9 | LifeFitness 70% 신품 |
| 인테리어 | 4 | 15% | 12 | 리노베이션 ‘22 |
| 회원권가격 | 3 | 10% | 6 | 평균 40만원/6개월 |
| PT가격 | 4 | 10% | 8 | PT 1회 7만원 |
| 합계 | 79 | |||
| 무형가치계수(IV): 0.79 | 입지계수(LF): 1.10 | ||||
| 연환산 순익: 240,000,000원 (월 2천만 × 12) Multiplier: 1.3 | ||||
| ▶︎ 계산 권리금: 270,888,000원 | ||||
※ 산식과 Multiplier는 업계·협상력에 따라 조정 가능합니다.
5. Tip & 운영 노하우 💡
- 데이터 축적: 실거래 권리금 vs 모델 값 비교 → 보정계수 추출
- 컨설팅 패키지: 리뉴얼 설계·장비 리스·마케팅 제안 → 추가 매출원
- 보험·법률 파트너십: 체육시설 배상책임, 근로자 산재보험 연계
- 분기별 리포트: 상권 트렌드, 수익지표 제공 → 장기 고객 락인
🎉 이렇게 준비하시면 매도자에게는 ‘납득 가능한 가격 근거’, 매수자에게는 ‘투자 판단 지표’를 동시에 제공할 수 있습니다!
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